Bir taşınmazın birden fazla kişiye miras kalması, çoğu zaman yalnızca bir tapu meselesi değildir. Aynı taşınmaz üzerinde yıllarca süren ortaklıklar; kardeşler, çocuklar ve diğer mirasçılar arasında anlaşmazlıklara dönüşebilmektedir.
Paydaşlardan birinin artık ortaklığın devam etmesini istememesi hâlinde ise gündeme ortaklığın giderilmesi davası gelir.
Ancak 2026 yılında yürürlüğe giren önemli bir yasal düzenleme, özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazların satış sürecinde önemli bir değişiklik meydana getirdi.
Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen ve 7589 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme sonrasında, belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarında ilk açık artırma artık yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacak.
Fakat bu düzenleme, sanıldığı gibi “miras kalan taşınmaz artık üçüncü kişilere satılamaz” anlamına gelmiyor.
Asıl değişiklik, satışın hangi aşamasında ve kimlerin ihaleye katılabileceği noktasında ortaya çıkıyor.
Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi uyarınca, kural olarak her paydaş ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir.
Örneğin bir taşınmaz üç kardeşe miras kalmış ve kardeşlerden biri taşınmazı artık ortak olarak tutmak istemiyorsa, diğer kardeşler istemese dahi belirli şartlar altında ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
Paylaşma;
- taşınmazın aynen bölünmesi,
- pazarlık veya artırma yoluyla satılması
şeklinde gerçekleştirilebilir.
Taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün veya uygun olmaması hâlinde ise satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.
TMK m. 699’a göre taşınmazın paydaşlar arasında artırmayla satılabilmesi için bütün paydaşların rızası gerekir. Bu rıza yoksa, satışın yalnızca mevcut paydaşlar arasında yapılması zorunlu değildir.
İşte 12. Yargı Paketi ile getirilen yeni düzenleme, bu noktadan sonra, satışın icrası aşamasında önem kazanmaktadır.
12. Yargı Paketi ortaklığın giderilmesinde ne değiştirdi?
7589 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesinde değişiklik yapıldı.
Yeni düzenlemeye göre;
Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması hâlinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse, birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır.
Bu özel artırma usulü bir defaya mahsus uygulanacaktır.
Dolayısıyla yeni sistemde her ortaklığın giderilmesi davası için geçerli olacak şekilde “ilk ihale sadece hissedarlar arasında yapılır” demek doğru değildir.
Düzenleme, belirli nitelikteki miras taşınmazları bakımından uygulanmaktadır.
Peki hangi taşınmazlar yeni düzenlemenin kapsamında?
Yeni sistemin uygulanabilmesi için iki temel şart bulunmaktadır:
1. Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması
Taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyet hakkını miras yoluyla kazanmış olması gerekir.
2. Mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması
Taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında bir üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunmamalıdır.
Bu iki şart birlikte gerçekleşiyorsa ve ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmişse, ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacaktır.
En önemli değişiklik: İlk ihale mirasçılar arasında
Yeni düzenlemenin en dikkat çekici yönü budur.
Örneğin bir taşınmazın üç kardeşe miras kaldığını düşünelim:
- Ali: %50
- Mehmet: %25
- Ayşe: %25
Kardeşlerden biri ortaklığın giderilmesi davası açıyor ve mahkeme taşınmazın satış suretiyle ortaklığının giderilmesine karar veriyor.
Yeni düzenlemenin şartları da mevcutsa, ilk artırmaya dışarıdan bir alıcı katılamayacak.
İlk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecek.
Böylece mirasçılardan biri, diğer mirasçıların paylarını da satın alarak taşınmazın tamamına sahip olma imkânına sahip olabilecek.
Ancak burada çok önemli bir ayrıntı var:
İlk artırma için yalnızca mirasçıların ihaleye girebilmesi, taşınmazın mutlaka mirasçılardan birinde kalacağı anlamına gelmiyor.
Çünkü ilk artırmada gerekli şartlar oluşmazsa ikinci artırma aşamasına geçiliyor.
İlk artırmada yüzde 100 şartı
Yeni düzenlemenin belki de en önemli sonuçlarından biri, ilk artırmada aranacak teklif miktarıdır.
İİK m. 114’te yapılan değişikliğe göre, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapıldığı durumda, teklifin muhammen kıymetin yüzde 100’ünü karşılaması gerekiyor.
Başka bir ifadeyle, taşınmazın bilirkişi veya satış sürecinde belirlenen muhammen kıymeti 10 milyon TL ise, ilk artırmada satışın gerçekleşebilmesi için gerekli teklifin bu değerin tamamını karşılaması gerekiyor.
Bu durum, mirasçıların taşınmazı piyasa değerinin oldukça altında bir bedelle kaybetmesinin önüne geçilmesi amacı taşıyan önemli bir mekanizma olarak karşımıza çıkmaktadır.
İlk artırmada alıcı çıkmazsa ne olacak?
İlk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılması, sürecin burada sona ereceği anlamına gelmez.
İlk artırmada gerekli şartlar gerçekleşmezse ikinci artırma aşamasına geçilecektir.
İkinci artırmada ise artık yalnızca mirasçılarla sınırlı bir sistem söz konusu olmayacaktır.
Başka bir ifadeyle, üçüncü kişiler de ikinci artırmaya katılabilecektir.
Bu nedenle yeni düzenlemeyi:
“Miras kalan taşınmaz üçüncü kişilere satılamaz.”
şeklinde yorumlamak doğru değildir.
Doğru ifade şudur:
Belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarında, üçüncü kişilerin katılımı ilk artırmada engellenmiş; mirasçılara taşınmazı kendi aralarında edinmeleri için öncelikli bir fırsat tanınmıştır.
İkinci artırmada sistem nasıl işleyecek?
İİK m. 114’teki yeni düzenlemeye göre, özel ilk artırmanın ardından yapılacak ikinci artırmada teklif bakımından genel satış rejimine dönülmektedir.
İkinci artırmada teklifin;
- muhammen kıymetin yüzde 50’sini,
- taşınmazla güvence altına alınan ve satış isteyen alacağından önce gelen alacakların toplamını,
bunlardan hangisi daha yüksekse o miktarı ve ayrıca satış/paylaştırma giderlerini karşılaması gerekmektedir.
Bu aşamada üçüncü kişilerin de ihaleye katılabilmesi mümkündür.
Her ortaklığın giderilmesi davasında ilk ihale hissedarlar arasında mı?
Hayır.
Bu konu özellikle yanlış anlaşılmaya müsaittir.
Yeni düzenleme bütün ortaklığın giderilmesi davalarını kapsamamaktadır.
Örneğin taşınmaz;
- paydaşlardan biri tarafından satın alınarak edinilmişse,
- maliklerden biri mirasçı olmayan üçüncü bir kişi ise,
- taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında başka bir kişinin mülkiyet hakkı bulunuyorsa,
yeni düzenlemenin özel ilk artırma hükümlerinin uygulanıp uygulanamayacağı ayrıca değerlendirilmelidir.
Dolayısıyla yalnızca “taşınmaz miras kaldı” demek yeterli değildir.
Tapu kayıtlarının ve taşınmazın mülkiyet geçmişinin incelenmesi gerekir.
Ortaklığın giderilmesi davasının kendisi değişti mi?
Burada önemli bir ayrım yapmak gerekir.
- Yargı Paketi ile TMK m. 699 değiştirilmemiştir.
Ortaklığın giderilmesinin hukuki temeli hâlen Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve 699. maddeleridir.
Değişiklik, satış aşamasında uygulanacak usule ilişkin olarak İİK m. 114’e getirilmiştir.
Bunun nedeni ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 322/2. maddesidir.
HMK m. 322/2 uyarınca, ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde hâkim bir satış memuru görevlendirir ve taşınır veya taşınmazın satışı İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilir.
Bu nedenle yeni İİK m. 114 düzenlemesi, ortaklığın giderilmesi kararının infazı ve satış aşaması bakımından doğrudan önem taşımaktadır.
Devam eden ortaklığın giderilmesi davaları ne olacak?
İşte uygulamada en fazla merak edilen konulardan biri budur.
7589 sayılı Kanun 31 Temmuz 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Ancak kanun koyucu, eski ve yeni düzenleme arasındaki geçiş bakımından özel bir hüküm de getirmiştir.
Değişikliğin yürürlüğe girmesinden önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında yeni hükümler uygulanmayacaktır.
Bu artırmalar bakımından eski hükümlerin uygulanmasına devam edilecektir.
Buradan çıkan önemli sonuç şudur:
Sadece davanın açılış tarihine bakmak yeterli değildir.
Bir ortaklığın giderilmesi davasının 12. Yargı Paketi’nden önce açılmış olması, tek başına eski satış usulünün uygulanacağı anlamına gelmez.
Özellikle satış ilanının hangi tarihte yapıldığı önem taşımaktadır.
Bu nedenle devam eden dosyalarda;
- davanın açılış tarihi,
- ortaklığın giderilmesine ilişkin kararın kesinleşme durumu,
- satış talebinin yapılıp yapılmadığı,
- satış ilanının tarihi,
- artırmanın ilan edilip edilmediği
ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Yeni düzenleme dava sürecini nasıl etkiliyor?
Her ne kadar değişiklik esas olarak satış aşamasına ilişkin olsa da, uygulamada ortaklığın giderilmesi dosyalarının stratejisini de etkileyebilecek sonuçlar doğurabilir.
1. Mirasçılar açısından yeni bir fırsat ortaya çıktı
Taşınmazın aile içerisinde kalmasını isteyen mirasçı açısından ilk artırma önemli bir fırsat hâline geldi.
Daha önce üçüncü kişilerin de katıldığı bir satışta taşınmazın dışarıdan bir alıcıya geçmesi mümkünken, yeni düzenleme kapsamındaki taşınmazlarda mirasçılara ilk artırmada özel bir alan tanınmış oldu.
2. Taşınmazın gerçek değerinin tespiti daha da önemli hâle geldi
İlk artırmada yüzde 100 muhammen kıymet şartının aranması nedeniyle, taşınmazın değerinin doğru belirlenmesi daha da önem kazanmıştır.
Muhammen kıymetin gerçeğe aykırı veya güncel piyasa koşullarını yansıtmayan şekilde belirlenmesi, ihale sürecinin ekonomik sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Bu nedenle değerleme ve bilirkişi raporlarının dikkatle incelenmesi önem taşımaktadır.
3. Satış aşaması artık daha dikkatli takip edilmeli
Ortaklığın giderilmesi davasının kazanılması tek başına taşınmazın hemen satılacağı anlamına gelmez.
Kararın kesinleşmesi, satış işlemleri, satış ilanı, elektronik satış süreci, teminat, artırma koşulları ve ihale bedelinin yatırılması gibi aşamalar ayrıca takip edilmelidir.
İhaleyi kazanan kişi bedeli ödemezse ne olur?
7589 sayılı Kanun yalnızca ilk artırmanın kimler arasında yapılacağını değiştirmemiştir.
İhale bedelini süresi içerisinde yatırmayan alıcı bakımından da önemli bir yaptırım getirilmiştir.
Ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kapsamında en yüksek teklifi veren kişi, ihale bedelini süresinde yatırmazsa alınan teminatın iade edilmemesi ve satış giderleri bakımından belirli sonuçlar doğması öngörülmüştür.
Ayrıca ihale bedelini süresinde yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanacaktır.
Bu düzenleme, ihaleye yalnızca gerçek anlamda satın alma iradesi bulunan kişilerin katılmasını teşvik eden önemli bir yenilik olarak dikkat çekmektedir.
“Taşınmazımı kaybeder miyim?” sorusunun cevabı dosyaya göre değişir
Ortaklığın giderilmesi davalarında en sık karşılaşılan endişelerden biri, aileden kalan taşınmazın üçüncü bir kişiye satılmasıdır.
Yeni düzenleme, belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarında bu riski ilk artırma bakımından sınırlandırmaktadır.
Ancak bu koruma mutlak değildir.
İlk artırmanın sonuçsuz kalması hâlinde ikinci artırmada üçüncü kişiler devreye girebilir.
Bu nedenle taşınmazın;
- kimlere ait olduğu,
- mülkiyetin nasıl kazanıldığı,
- mirasçılık ilişkisi,
- pay oranları,
- taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği,
- satış kararının niteliği,
- satış ilanının tarihi
birlikte değerlendirilmelidir.
Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce nelere dikkat edilmeli?
Ortaklığın giderilmesi davası, çoğu zaman “taşınmaz satılsın ve herkes payını alsın” şeklinde düşünülen basit bir süreç değildir.
Dava açılmadan önce özellikle şu hususların değerlendirilmesi önemlidir:
Taşınmaz gerçekten satış yoluyla mı paylaşılmalı?
Bazı taşınmazlarda aynen taksim mümkün olabilir.
Tüm paydaşlar doğru şekilde belirlenmiş mi?
Ortaklığın giderilmesi davalarında taraf teşkili son derece önemlidir.
Taşınmaz üzerinde muhdesat bulunuyor mu?
Ev, bina, ağaç veya benzeri bütünleyici unsurlar bakımından ayrıca uyuşmazlık bulunabilir.
Mirasçılardan biri payını satın almak istiyor mu?
Taraflar arasında anlaşma ihtimali varsa, dava ve satış sürecine geçmeden önce bu seçenek değerlendirilmelidir.
Yeni İİK m. 114 kapsamına giriliyor mu?
Özellikle miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda, yeni ilk artırma sisteminin uygulanıp uygulanmayacağı önceden tespit edilmelidir.
Sonuç: Ortaklığın giderilmesinde yeni dönem başladı
- Yargı Paketi ile getirilen düzenleme, ortaklığın giderilmesi davalarının tamamını değiştiren bir sistem değildir.
Ancak miras yoluyla edinilmiş ve yalnızca mirasçıların malik olduğu belirli taşınmazlar bakımından satış aşamasında önemli bir değişiklik getirmiştir.
Yeni sistemin temel mantığı şu şekilde özetlenebilir:
Miras taşınmazı → ortaklığın satış suretiyle giderilmesi → ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında → ilk artırmada muhammen kıymetin %100’ü şartı → sonuç alınamazsa ikinci artırma → ikinci artırmada üçüncü kişilerin de katılabilmesi.
Dolayısıyla “artık ortaklığın giderilmesinde taşınmaz sadece hissedarlara satılacak” demek eksik ve yanıltıcıdır.
Doğru ifade şudur:
Belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarında, mirasçılara taşınmazı öncelikle kendi aralarında edinme imkânı sağlayan iki aşamalı bir satış sistemi getirilmiştir.
Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasında yalnızca mahkeme aşamasının değil, satış kararının uygulanacağı aşamanın ve satış ilanının da hukuken dikkatle takip edilmesi gerekir.
Özellikle devam eden dosyalarda, yeni düzenlemenin uygulanıp uygulanmayacağı dosyanın ve taşınmazın somut özellikleri üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir. Somut olayınıza ilişkin daha detaylı bilgi edinmek için bize ulaşın.
