Makalemizde kira artış oranı için belirlenen %25 artış sınırının 5. kira yılı dolan sözleşmeleri kapsayıp kapsamadığını üzerine üzerine genel bilgiler verilecektir. Yazımızda TBK’da bulunan düzenlemeler çerçevesinde 5 yıllık kiracının kira artışı yönünden genel bilgiler verileceğinden, bu bilgiler hukuki danışmanlık niteliğinde değildir. Kendi somut olayınıza ilişkin bilgi edinmek için bir gayrimenkul avukatı ile çalışmanızı, detaylı bilgi için bize ulaşarak detaylı bilgi almanızı tavsiye ederiz.

Kira Yılı Dolan Sözleşmelerde kira bedeli nasıl belirlenir?

5. Kira yılı dolan kira sözleşmelerinde, yeni kira bedeli TBK m. 344/3 kapsamında belirlenir. Bu madde gereğince, taraflarca kira artışına ilişkin bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli ya da 5 yılın sonunda yenilen kira sözleşmesinde ve bundan sonraki 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. 

Söz konusu %25 sınırı ise TBK’ya eklenen geçici 1. madde ile getirilmiştir. Ancak düzenlemede TBK m. 34/2 gereğince hakim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır denilmektedir. Buradaki önemli husus TBK m. 344/2’de tarafların yenilenen dönemlerde kira artışına ilişkin hiç anlaşma yapmamış olmaları halinde hakimin belirleyeceği kiraya dair esaslar düzenlenmiştir. Ancak 5 yıl sonra kira artışının yasal dayanağı TBK 344/2 değil, TBK m. 344/3’tür. 

Kanun koyucu geçici maddenin düzenlenmesi sırasında TBK m. 344/2’de denildiği gibi kira artış oranı sözleşmelerinde belirtilmeyen kişilerin yeni kira dönemi için hakim kararıyla belirleyeceği kira artışlarında %25 sınırının uygulanacağını söylemesine rağmen, 5 yıl ve üzeri kiracılarla ilgili düzenlemeyi içeren TBK m. 344/3’e göre hakim kararıyla belirlenecek kiraları da kapsayacağına ilişkin açık bir düzenleme yapılmamıştır. Bu da TBK m. 344/3’e göre belirlenen 5 yıl ve üzeri süredir kiracı olanlara %25 sınırının uygulanmayacağını göstermektedir. Bu nedenle kiracı 5 yılı doldurmuşsa, kiraya verenin TBK m. 344/3’e başvurması kiraya verenin lehine olacaktır. 

5. kira yılı dolan sözleşmelerde, kira artış oranı yukarıda açıkladığımız şekilde belirlenecek olup, somut olayınıza ilişkin daha detaylı bilgi edinmek için İzmir avukat & danışmanlık hizmeti almanızı öneririz.

5 yılı dolduran kiracı için %25 zam sınırlaması geçerli midir?

Hayır, 5 yılı dolduran kiracıların kira artışı TBK m. 344/3 kapsamında olması sebebiyle geçerli değildir.

Kira tespit davası ile 5 yılı doldurmayan kiracıya %25 üzerinde zam yapılabilir mi?

Taraflar kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapmamışsa m.344/2’deki TÜFE endeksli üst sınır değil geçici madde ile getirilen %25 oranındaki üst sınır uygulanacaktır.

Kira Artış Oranında Anlaşılamaması Haline Ne Yapılmalıdır?

Yukarıda açıkladığımız gibi 5. Kira yılı dolan kiracının Tbk 344/2 madde uyarınca TÜFE 12 aylık ortalaması oranında kira artışı yapması gerekmektedir. Kiracının bu oranda artış yapmaması halinde Kiraya verenin “Kira Tespit Davası” açması gerekmektedir. Söz konusu davanın süre ve şekil şartlarına uygun şekilde açılması için bir avukattan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.

Somut olayınıza ilişkin daha detaylı bilgi edinmek için bize ulaşın.