Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiracının ortak gider ve aidat borçlarını ödememesidir. Artan site giderleri ve yönetim masraflarıyla birlikte bu uyuşmazlıklar uygulamada giderek daha fazla görülmektedir.
Bu tür durumlarda hem kat malikleri hem de kiracılar açısından en çok tartışılan husus, aidat borcunun tahliye sebebi oluşturup oluşturmayacağıdır.
📌 Kiracının aidat ve ortak giderlerden sorumluluğu
Kiracının sorumluluğu yalnızca kira bedeli ile sınırlı olmayıp, kira ilişkisine bağlı yan giderleri de kapsamaktadır. Uygulamada;
- Isınma giderleri
- Ortak alan elektrik ve su masrafları
- Site yönetim aidatları
kiracının kullanımına bırakılan taşınmazın doğal sonucu olarak kiracı tarafından karşılanmaktadır.
Bununla birlikte hukuken aidat borcunun asıl muhatabı kat maliki olup, site yönetimi bakımından borçlu malik olmakla birlikte, kira sözleşmesi çerçevesinde kiracıya rücu imkânı bulunmaktadır.
⚖️ Aidat borcunun ödenmemesi halinde izlenecek yol
Kiracının aidat borcunu ödememesi halinde ev sahibinin doğrudan tahliye yoluna başvurması mümkün değildir. Öncelikle borcun hukuken talep edilebilir hale getirilmesi gerekir.
🔹 İhtar süreci
Uygulamada ilk adım, kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesidir. Bu ihtar ile;
- Borcun ödenmesi talep edilir
- Uygulamada genellikle 30 günlük süre verilir
verilen süre içinde ödeme yapılmaması halinde borçlu temerrüde düşer.
🧾 Tahliye davası açılabilir mi?
Aidat veya diğer yan giderlerin ödenmemesi halinde, şartların oluşması durumunda tahliye davası açılması mümkündür. Ancak bu imkan, doğrudan ve otomatik bir sonuç değildir.
Tahliye için genel olarak;
- Kiracının temerrüde düşmesi
- Usulüne uygun ihtar yapılmış olması
- Kira ilişkisinden doğan yükümlülüğün ihlali
gerekmektedir.
Bu şartlar gerçekleştiğinde Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde tahliye davası açılabilir.
🏛️ İcra takibi yoluyla süreç
Uygulamada en sık başvurulan yöntem icra takibidir. Bu kapsamda;
- İcra dairesinde ilamsız icra takibi başlatılır
- Kiracıya ödeme emri tebliğ edilir
- Yasal süre içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir
- Şartların oluşması halinde tahliye sürecine geçilir
Kiracının süresi içinde itiraz etmesi halinde ise süreç yargılamaya taşınır.
📌 Yargıtay uygulaması
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında, aidat ve ortak giderlerin kira ilişkisine bağlı yan edimler olduğu kabul edilmektedir. Bu yükümlülüklerin sürekli ve düzenli şekilde yerine getirilmemesi, somut olayın özelliklerine göre tahliye sebebi olarak değerlendirilebilmektedir.
Bununla birlikte her somut olayda, özellikle usulüne uygun ihtar ve temerrüt şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği ayrıca incelenmektedir.
🚨 Uygulamada sık karşılaşılan hatalar
Uygulamada tarafların en sık yaptığı hatalar şunlardır:
- İhtarname gönderilmeksizin doğrudan tahliye talebinde bulunulması
- Yan giderlerin belgelenmeden talep edilmesi
- Aidat borcunun yalnızca site yönetimi ile ev sahibi arasındaki ilişki sanılması
Kiracılar açısından ise en yaygın yanılgı, aidat borcunun yalnızca malik sorumluluğunda olduğu düşüncesidir.
📊 Sürecin zamanlaması
Somut olaya göre değişmekle birlikte süreç genel olarak;
- İhtar süreci: yaklaşık 1 ay
- İcra takibi: 1–3 ay
- Tahliye davası: 6–12 ay
arasında değişebilmektedir.
⚖️ Sonuç
Kiracının aidat ve ortak gider borcunu ödememesi, kira ilişkisine aykırılık teşkil eden önemli bir ihlal niteliğindedir. Ancak tahliye sonucuna ulaşılabilmesi için kanunda öngörülen usul kurallarına uygun hareket edilmesi zorunludur. Aksi halde yapılan işlemlerin hukuki sonuç doğurmaması ve davanın reddi ihtimali bulunmaktadır. Somut olayınıza ilişkin daha detaylı bilgi edinmek için bize ulaşın.
